ブログ一覧

「大家さんになりませんか?」と言われませんか?

バブル時代よりも不動産が買われているって???

今朝の東京新聞に興味深い記事がありました。

上の画像がそれです。

WEB版のリンクはこちら http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/list/201705/CK2017050102000120.html

好景気といえば、かの伝説の(?)バブル時代。

いまそのバブル時代よりも不動産に対する金融機関からの融資が多いそうです。

バブル景気のころは、

不動産投資や株式投資が経済を引っ張ったという認識は多くの方がお持ちでしょう。

景気が良いと実感しますか?

僕には感じられません。

 

アパート建設に活路を求める業界の思惑

「〇〇年間一括借り上げしますので安心です!」

などというCMがTVでも頻繁に流れていますね。

なんだかほとんど不動産のことが分からなくてもお金が入ってくる、

みたいな印象を与えるように思い、

僕は長年違和感しか感じていないんですが、みなさんはどう思うのでしょうか。

僕は住宅不動産業界にいますのでそう思うわけですが、

異業種の職業を持たれるみなさんには、

「楽できそうだなぁ」「いい話だ」と思うのでしょうね。

そういうイメージを膨らませて、

土地を持っておられる方々にアパートを建ててもらうように

ここ数年はこれまで以上にドシドシ営業をかけているようです。

空前の低金利もあり、アパート経営の事業計画を組んでみると

一見有意義なものに見えるんです。

金融機関も融資をするに当たって、

一見有意義に見える事業計画があれば承認も出しやすいのでしょう。

他方では安定した収入を得ているビジネスマンに、

投資用のマンション購入を勧める営業も熱く厚く行われています。

ここでも、事業計画を組むと、一見有意義なものが出来上がります。

ですので購入資金の融資承認が得やすいです。

おまけに「あなたのそのマンションはうちの会社が家賃保証します!」

なんていうものだから

ビジネスマンも「それならリスクは低いな」なんて思うようです。

しかし率直に言います。大家さんになるのはそんな楽なものではありません。

 

ぜひこの記事を読んでみてください。

住宅・不動産業界から「ババ抜き」をあなたに仕掛けているとも言えます。

そのババ抜きのテーブルに着くまえにいったん落ち着いて考えてみましょう。

続きを改めて書きたいと思います。

 

 

  • はてなブックマークに追加

 

 

2017年05月01日カテゴリー:耳より情報

住宅購入には投資家の目線が必要

貸しても家計の収支が成立するマイホーム

住宅購入の際には、その物件を賃貸に出したらどの位の家賃が取れるかのチェックが必要です。
マイホームを買う場合に価格の妥当性を判断するには、不動産広告に掲載されている販売価格だけでなく、その物件の「不動産としての利用価値」も含めて検討する必要があります。

具体的には、気に入った物件が見つかったら、周辺の類似賃貸物件から想定賃料を算出します。
仮に物件が4000万円で想定賃料が15万円だった場合、年間家賃収入は180万円になりますから、購入価格から計算した表面利回りは4.5%になります。
(取引コストや管理費用、ローンの金利などを加味していない単純な計算です。実際に不動産収益を計算する場合はもう少し精緻な計算をする必要があります。)

ポイントは、自分が住まなくなった時を想定して、その時に資産としてどんな価値があるかを把握することです。
居住性を重視するあまり、建物の外観や内装にお金を掛けた割高な物件がたくさんあります。
また、将来の人口動態を考慮するとそもそも買い手も借り手もつかない立地に建っている「買ってはいけない物件」がたくさんあります。
住宅購入は投資物件としても魅力的な物件を購入することが理想的です。

投資家の目線を取り入れて、住宅購入に利用価値という別の視点を持つのは、資産価値が下がりにくい賢い住宅購入では極めて重要なプロセスです。


気になる物件を「SelFin」を使って自分で診断

リニュアル仲介のセルフ診断アプリ「SelFin」を利用すれば、あなたが気になる物件の想定賃料を簡単に調べることができます。

そのうえでその物件の売り出し価格が高いのか安いのかを判定してくれます。

操作は簡単です。SUUMOのURLを入力orコピペするだけでもOKです。

下のバナーをクリックしてさっそく診断してみてください!

 

 

  • はてなブックマークに追加
2017年02月24日カテゴリー:耳より情報

「貯金になる家」をゲットしたお客さま

入居1年未満で○○○万円の値上がり!!!

先日、去年春に中古マンションの仲介をさせて頂いたお客様・F様と井藤の大学後輩Hくんとの酒宴に行ってきました。

酒宴にあたり何かネタはないかなと考えましたが、ネタを仕込む必要はありませんでした。

何故ならF様のお宅と同じ間取りの部屋がF様が買った値段より〇〇〇万円高く売りに出ていたので、その販売図面を持っていくだけで良かったからです。

ご入居後まだ1年経っていませんが、いくら人気のエリアとはいえ〇〇〇万円も値上がりって(驚)

このネタ、当然盛り上がりました!(笑)

          (左:F様、中:井藤、右:Hくん)

 

最初から「資産価値が減らないマンション」を狙っていた

F様は、いまもライフセービング競技を高いレベルで続けているHくんが治療やコンディショニングでお世話になっている方です。

F様がマイホーム購入を朧げに考え始めた頃からHくんが僕を紹介してくれていました。僕からは「思い立ったときにはいつでもお手伝いするのでお待ちしている」とHくんに伝えてありました。

それからずいぶん経った平成27年11月、Hくん宅でBBQをしていたときに「Fさんがそろそろ家を探すようなので今から電話するので話をしてほしい」と、ビーチフラッグス競技のトップ選手のHくんは実生活でも競技に負けない瞬発力ですぐに直接紹介をしてくれました。そこから相談をお受けし始めました。

F様は最初から中古マンションで、且つ資産価値が目減りしない物件を買いたいという方針を持っていました。すなわち立地が重要である、と。ですので僕からお話することの3分の1以上は必要ありませんでした。

物件の内見をする前にマンション購入にあたっての不動産取引の仕組み、物件選びにあたっての管理費+修繕積立金の意味合い、管理状況の確認、などなどをお話しているうちに意中の物件が浮上しました。

ご家族に嬉しい忙しさのなか、その物件の内見をしました。それはご夫婦がお考えだったご希望の条件をほぼ満たした物件でした。その後、忙しさが佳境を迎えてしばらく内見に行けない状況になりました。

1件しか見ていませんので他と比較できていない状態でしたが、かなり気に入ったご様子で、ご夫婦の疑問質問に僕はお答えしました。ご夫婦が購入に向けてかなり前向きになっているのを感じながら。

僕自身に、1件しか内見しないでマイホームを購入したお客様が過去にいませんでした。

どちらかというと「もっと見ましょう」とたくさん内見することを促す方です。

ですのでF様ご夫婦にとって、その物件に購入申し込みをすることにネガティブな条件がほとんど見当たらないにも関わらず、1件しか見ていない時点でそのまま背中をポンと押していいのか、正直自信がありませんでした。しかし僕が背中を押すまでもなく、F様ご夫婦自身で購入をご決断しました。

僕にとっても初めてであり、とても貴重な経験になりました。

昨年初夏にはHくんとご自宅にお邪魔して、奥様とJr.と楽しい祝宴をともにさせて頂きました。

またお邪魔します^__^


大切な恩人・友人に接するようにお手伝いするエージェントでありたい

今日、A様の中古マンションの引き渡しがありました。A様は直接面識がるライフセービングの後輩です。

普段から親しくしている人がお客様になれば、得してもらうように当然全力で頑張りますよね。

ですので僕は当然A様にはL-SHIPで標榜する「貯金になる家」の話をしつこく話していたので、A様は自分でしっかり判断基準を固めてくれていました。決断もズバリ、でした。過去の取引事例や周辺同等の物件と比較しても、A様のマンションは「貯金になる家」になると思います。

F様を紹介してくれたHくんが新築一戸建てを買うとき、セカンドオピニオンを求められました。

ビーチではシビアなアスリートで勝負師であるHくんも営業マンの口車に乗りかけて、条件の悪い区画・建物に気持ちが傾いていました。僕はダメ出しをしました。僕のダメ出しの波状攻撃の中でHくんは、よりその「街並み」「分譲地」の価値を理解して気持ちが固まっていったようでした。

そうであるなら予算を変えずに、より条件の良い区画・建物を狙う作戦に変更しました。僕もかつて建売住宅を売主として分譲する立場にあったので、分譲会社の心理を読み、取引慣行などを加味して交渉方法を伝授しました。そこからはHくんが勝負師としての本領を発揮し素晴らしい交渉をして見事、当初販売価格から〇〇〇万円の値引きを実現しました。Hくんが交渉しているその場から僕に相談の電話をかけてきたのも懐かしい思い出です(笑)

このセカンドオピニオンでHくんから報酬をもらっていません。これは兄弟のような付き合いの彼ならではの極端な例ですが、セカンドオピニオンも、内容によって無料~1万円でお受けしております。

 

直接の知人でも、友人知人からの紹介であっても、ホームページからのお問い合わせであっても、L-SHIPでやることは変わりません。ここまで書いてきたことと同じように全力でノウハウを駆使してお手伝いします!

マイホームを買いたいと思うかたに得をしてもらうように働くエージェントでありたい。

 

嬉しいことが続いているのでちょっと感情的な内容になってしまいました。

あなたのマイホーム購入も僕にお手伝いさせてください。

 

 

  • はてなブックマークに追加

 

 

 

 

 

2017年02月23日カテゴリー:etc

満腹唐揚弁当B 590円 ~鶏笑 稲田堤店~

大き目の唐揚げが6個

今日の昼ご飯は、鶏笑さんで弁当を初めて買ってみました。

唐揚げが4つ入っている500円の弁当にしようかと思いましたが、90円プラスすると唐揚げが6つ入るようだったので590円也の唐揚げ弁当Bにしてみました。

ご覧の通り唐揚げがギッシリ!

しかもご飯の大盛りが無料だということなので、大盛りにしてもらいました。

一つ一つがとにかく大きいんです。なので歯ごたえ、食べごたえが抜群です。

 

醤油の味付けがしっかりしているのでご飯が進みます。

でもどちらかというとビールのお供にしたいですねー。

大食いの井藤も満足のボリュームでした。

注文してから気づきましたが「ミックス弁当」680円がおススメだったようです。

そういえば前回ウチに持ち帰るものを買ったときにもメニューで見たんですが、ここは鶏南蛮が一押しなようなんですよ。

ミックスは、鶏南蛮とムネ・モモの唐揚げがセットになった弁当のようですから、ボリュームに期待大です。

次回は迷わずミックス弁当ですね♪

とても美味しかったです。

ごちそうさまでした!

 

 

  • はてなブックマークに追加

 

2017年01月29日カテゴリー:耳より情報

40歳未満のあなた、いま中古住宅購入のチャンス!

リフォームに最大で補助金65万円!!

国土交通省が住宅ストック循環支援事業の一環として、40歳未満の方が中古住宅を購入してリフォームを行う際に最大65万円を支援する制度の申請受付を開始しました。

補助の申請には、購入する中古住宅の建物インスペクションを行ない、エコリフォームを実施して、かつ既存住宅瑕疵保険を掛けることが条件です。

エコリフォームに対しては50万円、それに耐震補強が伴う場合は65万円を補助申請できます。

建物インスペクションは資格を持つ建築士が行ないますので費用が掛かります。

L-SHIPで手配した場合10万円(税別)掛かります。

このインスペクションの費用にもこの制度で5万円の補助が受けられます。

 

L-SHIPではリニュアル仲介を利用して中古住宅を取得することを推奨しています。それはなぜか。

中古住宅をしっかりインスペクションして、判明した弱点を補強したうえで自由にリフォーム・リノベーションをすれば新築に遜色ないマイホームの実現が可能だからです。なおかつ既存住宅瑕疵保険を付ければ、保証面でも心配を減らすことができます。

この「中古住宅購入」+「耐震補強」+」「リノベーション」+「瑕疵保険」の総額は、だいたいにおいて新築住宅を買うよりも割安になるからです。

ホームページでもご説明していますが、新築住宅は取得した瞬間に大きく資産価値を棄損します

棄損する金額は、分譲業者の利益と広告宣伝費などの諸経費の合計です。

購入価格の約20%にも相当します。

「誰も使ったことのない真新しいものがいい」ということだけで、この20%の余分な出費をするのは、なんとももったいないと思うんです。

高いマイホームを買ってしまい、住宅ローンを返済するために家計を切る詰め、切り詰めて生活することになれば、せっかくのマイホームでの「生活」自体が侘しいものになるでしょうし、見方によってはマイホームのために家族の生活が犠牲になっているとも見れます。

いくら綺麗な新築住宅をゲットしても、そこで暮らす家族が下を向いて生活しているなんて、なんか変ですよね。

だからこそ、中古住宅をリノベーションすることでマイホーム取得費を抑えて欲しいんです。

それが可能であることをぜひL-SHIPのホームページで確認してみてください。

この制度は40歳未満の方が対象になっています。新築に固執しなければマイホーム取得費用は抑えられるわけですので、国としては、若年層のマイホームの取得を応援することと、空き家問題が顕著になってきた現状で既存(中古)住宅の活用にもつながるという意図があるわけです。

 

補助金を申し込めるのは平成29年6月30日までに契約をした中古住宅

L-SHIPでは、従来通りリニュアル仲介の仕組みで中古住宅購入を応援していますので、当然この補助金も利用して頂けます。

この補助金は仲介業者が申請する体裁になっています。

インスペクション~エコリフォームをしっかり把握していないと申請がスムーズに行なえません。また仲介業者としてはこの補助金の申請作業を行なっても、これに対する報酬は発生しません。

「申請作業が煩雑」、かつ「作業に対して報酬がない」という2点から、多くの仲介業者はこの制度の利用を積極的にお客さまに勧めないんじゃないかとL-SHIPは予想します。

新築住宅の購入を勧めた方が、業者の手間は従来通りですし、売買額が高いので仲介手数料も中古を勧めるよりも多くなりますから。

せっかくの補助制度です。この機会にぜひマイホーム購入を検討してみてください。

 

  • はてなブックマークに追加

 

 

2017年01月28日カテゴリー:耳より情報
» 続きを読む